自住型商品房的性质是什么意思,自住型商品房属于商品房吗

对于自住型商品房的性质，只需抓住商品住宅、自住属性、共有产权三个关键。(一)商品住宅

自住型商品房是商品房吗？ 答案是肯定的。 有三个理由：

1 .土地流转过程与普通商品房相同。 自住商品房土地不再是政策性商品房和优惠价商品房，而是经历了商品房同样的招投标全过程，开发商进行了激烈的价格和拍卖，在形式上实现了公开和公平。 因此，自住型商品房价格中，地价占50%以上，占比高达90%。 这和普通的商品房没有区别。

2 .成交价和上市交易过程与普通商品房基本一致。 自住商品房采取限价政策，售价仅占周边地区的70%左右，但定价机制是随行市场，与市场行情一致。 另外，自住型商品房允许再次上市，转为二手房，虽说5年后，且所得溢价收益的30%将交给政府，但可以根据市场行情进行变现交易。 这两点和普通商品房没有区别。

3 .建筑质量和风格与普通商品房基本一致。 自住商品房的建筑开发商，以有一定品牌影响力的大型房地产企业为基础，中小企业几乎无法获得土地。 虽然可能有被店里欺凌的嫌疑，但是作为市领导的面子项目，有基本的道德水准。 从建筑风格来说，目前发售的住宅型商品房设计为高层或小型高层建筑，而不是保障房的通常意义上的塔楼。 户型面积从50多平方米到135平方米，更加丰富多样。 部分自住商品房主要经营绿色环保、低密度花园洋房、独门独院、人车分流、商业配套、学校幼儿园建设，质量比保障房高得多，也不亚于现售的普通商品房。

(二)自住属性

自住型商品房与普通商品房最大的区别在于其规定的自住属性，其实削弱了投资属性。 关于这个问题，我认为可以从五个方面来说明：

1 .优先考虑无住房家庭。 自住商品房供应对象优先包括保障性住房轮候家庭在内的无北京户籍居民。 这表明自住商品房重点保障符合条件的无房户有房并享有一定比例的产权。 名下有二套房的北京户籍居民，属于非优先供应对象，排在后面。

2 .限制购买数量。 根据北京市限购政策，北京户籍无房户名下可以拥有两套住房房产。 中间怎么交易、转手都没关系。 请确认名义在2套以下。 夫妻离婚后，也可以分别以单身状态的名义各维持一套房产。 但自住商品房购房数量约束更为严格。 符合条件的北京居民只能购买一套自住商品房，转卖的，不得再次购买自住商品房。 拥有独居商品房的夫妻离婚，离家的无论是单身还是再婚，均不得再购买独居商品房。 所以，不要为了房子轻易离婚。 理论上离婚也没用。 所以居住型商品房在申购登记时必须登记夫妻二人的名字。 无论在房本上写谁的名字，都会被视为这两个人的共同财产。

注：应对这一规定，增持自住型商品房只有一个合法途径。 2名25岁以上的年轻人分别购买自住型商品房，并分别签字购买结婚。 这样夫妇就有了两套自住型商品房。 当然，这种事是求之不得的，也等不了。

3 .限制交易时间。 购买自住型商品房后5年内不得转售。 否则将受到严厉的惩罚“修理”。 五年来，基本上新的装修也过时了。 而且大笔资金在家里沉淀了五年多，大概是自己住。 我倒觉得应该把这个时间从10年延长到20年。 而且，我认为这个“五年”的概念应该以房本登记时间为基准。 一般来说，房本登记时间在收到房间后的两三年内。 目前在售的自住商品房，最早要到2015年下半年才能腾房。 因此，在中国共产党诞生一百年或党的二十大决策层新旧领导人交接权力之前，北京二手房市场不应出现自住型商品房的身影。 监管部门希望加强监督，宁可炒房者沉淀资金闲置，也不要将其出租出售获利。

4 .限制交易收益。 关于溢价收益，政府采取了一面看一半的方式。 也有近乎裸体的“强盗”，政府并没有付出太多经济代价，但这限制了投资投机的收益额。 自住商品房上市半年来，北京二手房市场进入“闹市区”，完全产权二手房滞销，价格小幅回落。 随着劳动力结构的变化和京津冀一体化的实现，北京接收新人口的能力很可能逐渐减弱，而且进入社会的90后家庭普遍比80后家庭富裕，父母一代人受过完整的高等教育，正赶上改革开放的黄金时期和福利社会的尾巴，住房多，住房多

注：因此，50后和80后世代的家庭，才是最可悲、最坑爹的一代，更是历史运动和改革的牺牲品。 他们的后代在十几岁后也注定要倒霉。

5 .限制地理位置。 自住型商品房地理位置普遍较差，六环内外房源较多。 这些地区发展还不成熟，基础建设还不完善，二手房市场还处于成长期，与采育、家务、平谷夏各庄等类似的二手房交易量较低，客观上购买自住商品房的客户在未来5-10年内很难改变这一点，(用于抵押

其实，保持自住属性，就是回归住房原有属性和首要特征，这一观点是正确的。

(三)共有产权

近一两年，国家探索发展共有产权商品房的路径，实现投资投机，垄断住房需求，降低购房人经济负担，采取产权分割的方式平抑房价。 北京市自住商品房是一种有益的尝试。 北京市住建委主任杨-斌提出，自住型商品房今后还要坚持，这也让不少刚吃了定心丸。

根据北京市规定，共有产权具有以下三个特点

1 .购房人购房，政府参与。 政府划拨一定份额的自住商品房专用土地，实行最高限价，在保证政府土地收益不减少的前提下，让开发商控制成本，让购房者适度让利，让政府名利双收。 同时，政府以出让利润为名实现了购房者对所购房屋所有权的参与。 获得多少利润，参加多少？ 开发商只是政府为实现准入而搭建的桥梁。

2 .购房人卖房，政府分。 购房人按照规定，应当持有自住型商品房5年以上，准备上市出租销售，并将所得收益(利润)的30%上交政府。 当然，为了避免交给政府的具体额度，购房者可以与接受者签订阴阳合同，加大初次购买成本，缩小账面利润。 无论如何，政府看到一半的概念已经形成。

3 .买家损失，政府无关。 政府参与自住型商品房主要体现在共享收益上。 既然我在房价上让了利润，你就赚钱了，我分。 如果楼市持续下跌，自住型商品房的购买价格会低于周边二手房，这个损失政府就不管了。 因为，购房本来就是一种市场行为，既然参与市场，就要自担风险。 而且房本上只写了你的名字，没有写市委书记、市长、住建委主任的名字。 再说了，房子本来是为你自己住的。 把集体的房子变成家庭的房子，不是让你投资，周边价格上涨也和你没关系。 而且，只要你不介意变故，我的政府就不会强迫你分成。

因此，在所谓“共有产权”的旗帜下，政府承担着有限责任。 也就是说，“幸福是共同享有的，有困难就别管”。 对于这个“有限责任”，可以说那是“不负责任”吗？