签了认购书退定金绝招？认购书的定金退还技巧

买房子签了认购书，怎么退购房定金

刚要回购房定金，总结一下。

作为初次买房的人，很容易听信销售的忽悠，一时冲动签了认购书，付了定金。回家冷静下来一想不对劲，想要退定金。这个时候如何依法退定金？

说下总体思路。

一、冷静，千万要冷静。被忽悠了想立马要回定金是可以理解的，但是法治社会，依法维权是基本原则。拉横幅、大闹售楼部等违法行为不可取。这个时候不要找销售要定金，到手的钱没人愿意退给你，销售也没这个权限。此时要退定金反而容易留下你不想签购房的证据，这对你很不利。也不要急着投诉，投诉会打草惊蛇。况且，此时你还没拿到充足的证据，白白浪费了投诉机会。此时你需要心平气和地继续跟销售交流，在交流过程中搜集销售违法违规的证据。常见的违法违规证据有：五证不全、虚假广告（宣传没有的设施，夸大宣传、虚假承诺等，宣传没有建成的道路、园区也算）、房子被抵押不告知买房人、改户型、帮造假流水办房贷、帮买房人骗得购房资格等。搜集证据的方法不限于:1）聊天记录。2）合同、现场及网上的宣传资料和照片。3）电话和现场交谈时的全程录音。拿到这些证据了，还是不要急着投诉。你要做的下一步是在认购书约定时间内跟销售协商修改合同，继续收集证据。

二、协商修改合同。按照法律，交定金方不遵守合同无权要求返还定金，收定金方不遵守合同2倍返还定金。还有一条，这个才是你要回购房定金的法宝。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。什么叫不可归责双方的事由，这个该如何操作？直接拒签合同肯定算你违约，但是合同又不能签，这个时候你就要仔细看《商品房买卖合同》，要求修改其中明显对你不利的条款，也可以增加合理条款。比如卖方违约责任太低，之前没涉及交房时间合同却单方面写定，非征信问题无法贷款买方有权要求退首付款等。不要修改认购书中已有条款，也不要提无理条款，这些会让人认为你恶意磋商，这是大忌。一般情况，合同在房管局备案了，销售不会为你一个人修改合同。这个时候你坚持要求修改合同条款，经过多次磋商，销售不同意修改就可以不签合同。磋商过程中务必留好证据，证明你们在签合同时间内进行了平等友好的磋商，因一些条款无法达成一致而没能签合同。

三、退定金。收集好了证据，过了签合同的期限，这个时候就可以找销售退定金。先以合同协商不一致的理由要求退定金，如果销售拒绝，告知销售存在的违法违规行为，继续要求退定金。如果销售不退，找开发商负责人退定金。如果开发商负责人依旧不退，这个时候就可以投诉了。市长热线、12315、信访网、人民网、房管局等都是投诉途径。投诉务必以书面形式写清楚投诉事项，保证内容真实且证据充足。不要在所有渠道一次投诉，**好投诉到一个部门，没有结果再换个部门接着投诉，持续给压力。如果投诉了开发商还很嚣张，叫你去起诉，可能是投诉书没写好或者投诉的部门不对。这个时候不要慌，可以委托专业的律师给开发商发，律师函刚好给你梳理了投诉内容，继续投诉。一般情况下，投诉+律师函就能迫使开发商退定金。毕竟，开发商知道你找了律师，你又有充足证据，再拖下去可能会有被政府部门查处的风险，得不偿失。到这里我就要回定金了，花了1个多月，前面收集证据都是我自己做的。如果投诉没用，发律师函也没用，只有起诉了。

总的来说，收集证据是**重要的。不要被愤怒冲昏了头脑，先冷静下来收集充足的证据。证据在手，后面的投诉就有理有据了。

退房定金，教你9个绝招

1购房合同本身无效即开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定等情况。比如开发商没有取得预售许可证进行预售,所签订的合同则没有法律效力业主有权要求退房。

2购房合同被依法撤销。比如合同显失公平的或开发商以欺诈、胁迫的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同。

3,面积误差超标。实际测量与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比值其中有一项超出3%的,购房人有权退房。

4.开发商擅自变更规划、设计,或经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更但未在规定时限通知购房者。

5·按揭未获批准,即因不可归责于买方的事由,导致不能签订商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况。

6,先卖后抵、一房二卖或先抵后卖,即商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等情况。

7房屋主体结构质量不合格,即承重墙、梁、柱等出现质量问题不能交付使用;或交付使用后主体结构质量经核验确属不合格。

8出卖人迟延交付房屋。经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交付房屋义务的买受人有权请求解除合同,但当事人双方另有约定的除外。

9无法办理房屋所有权登记。办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年,由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况。

买房须知：签了认购书，定金还能退吗

在买房退定金这个事儿，绝大多数人都是花钱买教训：问销售的时候销售说可以退，然后走审批程序，**后发现要扣很大一笔钱，扣了给退还算好事，更坏的是直接不给退，再严重一点还有销售让购房人付违约金。归纳起来的话主要是两种情况——要么不退，要么少退。

购房人经常有困惑：认购书上什么都写好了，房号、付款日期、签合同的时间、网签备案时间、交房日期等等，**关键的是写了定金不退以及退款的违约金，自己也心里本来就发怵，销售再一吓唬，可能就继续买房子了。于是钱越交越多，**后到交房了有发现房子有问题，回过头来落埋怨：当初我就说退定金不买的，你非要继续买，定金不要了又怎么样！

实际上呢，定金并不是不能退，法律上本来有一个定金罚则，交定金的人违约的话，定金不退；收定金的违约无法实现合同目的，双倍返还定金，所以并不是没有退的空间。

具体到买房又有所不同，买房交定金的时候会签认购书，有的开发商认购书内容翔实，和购房合同有一拼，有的开发商认购书内容简单，只是确定了业主要买这个房子。什么事儿都禁不起琢磨，对象一琢磨要分手，老板也琢磨要开人，购房人一琢磨要退房退定金，那该怎么退呢？

理论上来说，如果因为购房人自己的原因不想买了，也确实不该退定金，因为本质上是违约行为，但事儿又得分两面看，我不支持买房人违约退定金，但我也不支持开发商单方面碾压，早些年购房合同还能双方协商，现在完全是格式条款，问题在于很多宣传的东西不写在合同里面，到交房的时候业主吃亏。所以，退定金这事儿也算是平衡市场关系吧。

签了认购书之后，退定金的核心在于《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

依照这个条款，退定金有两个条件：**，不可归责于双方的事由；第二，商品房买卖合同未能订立。可能有人会问：认购书也可以算成合同的呀，《商品房销售管理办法》里面的情形怎么算，我也遇到过收房时只有一个认购书，那种具备了买房合同基本要素的认购书是可以认定成购房合同，但如果只要开发商后面还会签订正式合同，那就是一个预约合同，约定双方会继续签订正式的买卖合同。

就拿约饭来举例子，我们约好了下周三晚上吃饭，但没定吃什么，约定周二再确定，这个约定就类似于约定了下周二签买某个房子正式合同的认购书；然后周二确定吃什么的时候，你想吃川菜、我想吃淮扬菜，怎么说都说不拢，于是就不约了，这种情形类似于到了签订正式合同的时候发现想签订的合同不一样，怎么也协商不成，于是就不签订合同了，这样就没有达成买卖合同，这样就实现了第二个条件，合同未能订立。

但是**个条件怎么实现呢，那就更简单了，你签合同的时候是格式合同吧？你就要求改合同条款，而且都是合理合法的主张，开发商指定不会给你改，毕竟人家用了那么多次了，就你特殊吗？这时候双方就达不成一致，他也不能强迫你，你也不能强迫他，买卖不成仁义在说的就是这种不可归责于双方的情况，回归到原来的状态——该退钱退钱，该退收条退收条。

这两点都实现了，那退定金就不远了，但是也要做好持久战的心理准备，因为没有人会听你讲理，销售的话术是经过培训的，他们话术手册里写明了这种情况下怎么说，所以把证据固定好之后，该走法律途径走法律途径，别把希望寄托在开发商身上，而且要趁热打铁早结早了。

还有类似于开发商有其他问题，不如没有预售证退房，也不要指望开发商走程序快速退给你，搞不好走着走着他们预售证办出来了，不给退了你一点办法都没有，所以说抓紧走法律程序，不要耽误了时机。