买卖是指一方将商品或服务出售给另一方，另一方则付款购买相应商品或服务的过程。买方是消费者或顾客，卖方是提供商品或服务的商家或供应商。买卖是商业社会中最基本和常见的交易方式，用于满足人们的生活和工作需求。买卖包括面对面的交易、在网站上的购物、通过 *** 或邮件订购，以及以任何其他方式进行的交易。
在相当长的时间里，大家对开发商销售楼盘一直是一种很模糊的状态，这种模糊一方面表现在对品牌效应的无脑崇拜缺乏自身判断，另一方面则是对售楼处无比高大的形象感的无端信任。这些对比都让“中介”臭名昭著的情况下，有着云泥之别。
但是这些都不是我在这里说的重点，接下来要说的是新楼盘的销售方式。
首先，从开发商拿地开始，开发商会和当地 *** 或者城投谈，以一个符合双方条件的价格成交，然后该地段将转手，开发商在之前就已经有了对该地皮的规划啦，多少容积率，多少商业办公，这些都是全部的货。在这个设计里，开发商会尽可能的将商业办公和公共管理用地均摊好，包括公摊和价格，这一点很重要，开发商要尽可能在住宅上挣出全部成本，在商业办公上挣到足够大的利润。（这里不讨论开发商的成本问题，因为这背后的东西太深）
一切都设计好就看开始准备销售啦，开发商的目标就是在住宅清盘之后最低程度也要覆盖所有成本支出。而除了地皮成本、建筑成本（外包），最大的支出将是开发商销售成本啦。这个销售成本包括但不限于以下几种：销售人员各级工资提成保险、物料支出费用、少量水电费用和系统软件开发费用。
在以往楼市的情况下，住建局系统上的备案价往往就是满足预设所有成本和利润的价格，不低于多少这个限定也是在保护房企成本的一种方式。而销售的话，如果售楼处卖出一套房子之后，整个房子的成交价，将成为销售链上的各级人员的分成，最低级的销售顾问一般会拿到房价的千分之几甚至是万分之几，一级一级的拿走一部分，还有奖金奖励，从提成来看，售楼处销售人员卖出一套房子的提成是不高的，一套提几千块钱，靠量堆积。而且这些提成是分成两部分，大概70-80%会在办理完手续后结束，剩下的则要到交房之后啦。
但是随着市场模式的探索，竞争激烈，售楼销售不再是那种建个售楼处就有客户主动上门啦。有些开发商就会分化出两个部分，一个专门在售楼处等着接客户，一个则专心负责在外面到处找客户带回售楼处。这就是开发商内部拓客渠道的出现。而这一部分来的客户成交之后又会分给这部分员工及领导。所以说开发商以前买房的利润是足够的，甚至是没有负担的。
但是情况恶化之后，售楼处竞争压力过大，传统“中介”也下场对客户引流，这部分“中介”为开发商引流就形成了外部销售渠道。就形成了成交客户之后的分成将是由外部渠道和售楼处销售各级人员分享。而这个分成自然是双方协商出来签订合同的，这个数额自然要考虑到满足销售各级人员的既得最低的利益，但是对内部渠道而言则毫无保护。这里最低的既得利益意味着，外部渠道会尽量争取到一个较高的佣金啦，即使是这样，也是不会让开发商赔钱的嘛，只是损害了某一部分人的利润。
而对于外部销售渠道的这些“中介”，则会收到来自于客户的不信任和售楼处被损害利益的内部人员的攻击，毕竟销售的优惠政策是一定的，但对于不了解的客户而言，自然更信任当时售楼处的人员。
在我看来，各位打算购买新房的客户，尽可能去了解到你的备案价，然后如果是在市场下行期间，去了解 *** 对新房的下限是多少，去要车位或者物业费，这才是重点，而不是看你的销售顾问给你放多少折扣，关注的是最后的成交价格和下限备案价的差距就可以了。
至于佣金，劝各位为了多返佣的客户，新房就不要要求“中介”返佣了，毕竟你有可能看不起“中介”这个行业的，就别让他们挣钱最好呀。虽然返佣已经在某些从业人员眼里是必须的，但是吧，如果你自己去售楼处也不可能有多少的给你返佣的。覆灭一个行业最好的方式就是让他不挣钱嘛，房地产也一样[灵光一闪]。
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